ترميز العقارات في السعودية: ما الذي بدأ فعلاً وما الذي لا يزال معلّقاً

فريق التحرير في سعودي كومبلاينسنُشر: 2026-10-11حُدّث: 2026-10-1111 دقيقة قراءة

Read in English

يخضع ترميز العقارات في السعودية لإشراف الهيئة العامة للعقار، فيما يدير السجل العقاري البنية التحتية الوطنية للترميز. وحتى أكتوبر 2026، أصبحت البنية التحتية قيد التشغيل، وتعمل مجموعة صغيرة من شركات التقنية العقارية داخل البيئة التجريبية التنظيمية للهيئة، واكتملت عمليات تجريبية. أما ما لم يتأكد بعد فهو صدور نظام وطني للترميز، والإطلاق للجمهور، ونشر المواصفات الفنية، ووجود سوق ثانوية للرموز.

بالنسبة لشركة تقنية عقارية أو مطوّر يرمّز صكوك الملكية، فإن المدخل هو التقدم إلى البيئة التجريبية للهيئة العامة للعقار. ولا يوجد في المملكة ترخيص للعملات المشفرة لهذا النشاط، ويتوقف دور هيئة السوق المالية على طريقة هيكلة الرمز، كما يوضح قسم الأوراق المالية أدناه. ويبيّن هذا الدليل من ينظّم ماذا، وما الذي حدث منذ نوفمبر 2025، وكيف تعمل مراحل البيئة التجريبية، وما ينبغي إعداده قبل التقديم.

الهيئة العامة للعقار تشرف على صكوك الملكية المرمّزة

يقع برنامج الترميز ضمن اختصاص الجهة المنظمة للقطاع العقاري. فقد أشرفت الهيئة العامة للعقار على أول عملية ترميز لصك ملكية، وتدير البيئة التجريبية التي تقبل شركات التقنية العقارية. ويشغّل السجل العقاري البنية التحتية القائمة على تقنية سلاسل الكتل (البلوك تشين)، التي تُدار عليها سجلات الملكية وتُقيَّد فيها عمليات نقلها. وأعلن عن العملية الأولى الوزير الحقيل، رئيس مجلس إدارة الهيئة.

لا توجد لدى هيئة السوق المالية قواعد منشورة للعقارات المرمّزة، ولم يتأكد دورها في هذا المجال في أي مصدر اطلعنا عليه. ولا يعني ذلك أن نظام الأوراق المالية غير ذي صلة. فإذا هُيكل الرمز بحيث يحصل حاملوه على حصة من دخل الإيجار أو الأرباح من كيان عقاري مجمّع، بدلاً من حصة جزئية مسجلة في صك الملكية، فعليكم أن تسألوا هل يقع ضمن تعريف الورقة المالية في نظام السوق المالية.

محطات الترميز من نوفمبر 2025 إلى أبريل 2026

السجل حتى الآن سلسلة قصيرة من الإعلانات والتجارب ونافذة واحدة للبيئة التجريبية. وتأتي عدة روايات من أكثرها تفصيلاً من مزوّدي التقنية لا من الهيئة العامة للعقار، لذلك يبيّن الجدول نوع المصدر لكل بند.

صفقة سيتي سكيب

تكتسب صفقة نوفمبر 2025 أهميتها لأن الوزير أعلنها ونُفّذت تحت إشراف مباشر من الهيئة العامة للعقار.

ادعاءات متنافسة بالأسبقية

تعاملوا مع كلمة "الأول" بحذر. فبيانات SettleMint تصف البنية التحتية الوطنية بأنها الأولى من نوعها عالمياً، وتصف عمليات شركات التقنية العقارية في يناير 2026 بأنها أولى العمليات العقارية المرمّزة في المملكة. وهذه تصريحات صادرة عن الشركة بشأن عملها هي. أما العملية التي أعلنها مسؤول حكومي بوصفها الأولى تحت إشراف الهيئة العامة للعقار فهي صفقة سيتي سكيب في نوفمبر 2025.

أين وصلت الأمور في أبريل 2026

تقرير Enterprise الصادر في أبريل 2026 هو أحدث رواية مفصّلة في السجل العام الذي راجعناه. وذكر التقرير أن الإطلاق كان مستهدفاً في يونيو 2026، وأن Ghanem تحمل ترخيصاً ضمن البيئة التجريبية للهيئة، وأنه لا توجد منصة للتداول الثانوي. وأفاد أيضاً بأن الترخيص الدائم يتوقف على نظام وطني للترميز كان بانتظار الاعتماد النهائي. وذكرت شركة نُقل عنها في التقرير أن المستثمرين يمكنهم الدخول بمبلغ يبدأ من ألف ريال، وهذا ادعاء من الشركة وليس حداً أدنى تنظيمياً.

وللاطلاع على المؤتمرات والإعلانات الأخرى في الفترة نفسها، راجعوا دليل فعاليات التقنية المالية في السعودية 2025 إلى 2026.

كيف تعمل البيئة التجريبية للترميز لدى الهيئة العامة للعقار

تشمل البيئة التجريبية التنظيمية الثانية للهيئة العامة للعقار، التي فُتحت في 13 فبراير 2026، نشاط الترميز. وبحسب تقرير أرقام، تمر بأربع مراحل، مع مدد قصوى محددة للمراحل الثلاث الأولى.

وفق هذه الأرقام، قد ينتظر المتقدم حتى 150 يوم عمل، أي نحو سبعة أشهر، قبل بدء الاختبار. وبإضافة فترة اختبار تصل إلى سنتين، يتجاوز الحد الأقصى عامين ونصف العام. لذا ينبغي أن تراعي خطة العمل وخطة التمويل هذه المدد القصوى.

وأفاد تقرير أرقام أيضاً بأن القبول في البيئة التجريبية ليس موافقة تنظيمية كاملة. وهذه النقطة تؤثر في طريقة وصفكم لوضعكم أمام المستثمرين والعملاء. فالقبول في البيئة التجريبية يتيح لكم الاختبار تحت الإشراف، لكنه ليس ترخيصاً دائماً، ويشير تقرير Enterprise إلى أن الترخيص الدائم لا يمكن أن يتم قبل اعتماد النظام الوطني للترميز.

يؤكد عنوان خبر وكالة الأنباء السعودية (واس) تاريخ إطلاق البيئة التجريبية. أما التوقيتات التفصيلية للمراحل فمصدرها تقرير أرقام؛ إذ تعذّر الوصول إلى البيان الإنجليزي الصادر عن الهيئة نفسها بشأن البيئة التجريبية الثانية عند إعداد هذا الدليل، لذا تحققوا من قواعد المراحل، ومن استمرار قبول الطلبات، مع الهيئة العامة للعقار مباشرة قبل التقديم.

ما الذي لم يتأكد بعد حتى أكتوبر 2026

عدة أمور يتوقع المؤسسون وجودها لم يؤكدها أي مصدر تمكّنا من التحقق منه.

• صدور نظام وطني للترميز. أفاد تقرير Enterprise في أبريل 2026 بأن النظام كان بانتظار الاعتماد النهائي، ولم نجد ما يؤكد صدوره.
• الإطلاق للجمهور في يونيو 2026. ذُكر بوصفه هدفاً، ولم نجد ما يؤكد حدوثه.
• سوق ثانوية. ذكر بيان SettleMint سوقاً وطنية للرموز مرحلةً لاحقة دون تاريخ، وأفاد تقرير Enterprise بعدم وجود منصة ثانوية في أبريل 2026.
• مواصفات فنية منشورة للربط مع البنية التحتية للسجل العقاري، ومنها واجهة برمجة التطبيقات المفتوحة التي وصفها بيان SettleMint بأنها مرحلة لاحقة.
• المعاملة الضريبية. لم نجد إرشادات من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بشأن المعاملة الضريبية للرموز أو عمليات نقلها.
• دور هيئة السوق المالية. لا توجد قواعد للترميز من هيئة السوق المالية، ولم يتأكد موقف الهيئة من منتجات العقارات المرمّزة في أي مصدر اطلعنا عليه.

تعذّر التحقق من تقارير سابقة عن مجموعة أكبر من منصات الترميز داخل البيئة التجريبية، لذا لا يذكر هذا الدليل إلا شركات التقنية العقارية الأربع المشاركة في تجربة يناير 2026، والترخيص الذي أفادت التقارير بحصول Ghanem عليه في البيئة التجريبية.

والنتيجة العملية أن السيولة محدودة. فمن دون سوق ثانوية، قد لا يجد حامل الرمز منصة منظمة يبيع فيها لمستثمر آخر. وينبغي مراجعة أي مادة ترويجية توحي بسهولة التخارج في ضوء هذا الواقع.

كيف تختلف صكوك الملكية المرمّزة عن الأصول المشفرة

لا يوجد في المملكة ترخيص لمزوّدي خدمات الأصول الافتراضية، ولا ترخيص لمنصات تداول العملات المشفرة، ولا أي نظام مماثل. وصك الملكية المرمّز هو سجل لحق في عقار سعودي مسجل، محفوظ على بنية تحتية يشغّلها السجل العقاري. وهذه البنية مرتبطة بأنظمة وطنية منها نفاذ (الهوية الرقمية الوطنية) وأبشر (الخدمات الحكومية الإلكترونية) ومدى (الشبكة الوطنية لبطاقات الخصم).

يفترض بعض المؤسسين القادمين من قطاع العملات المشفرة أن البيئة التجريبية للترميز تفتح الباب لإصدار أصول رقمية أخرى أو تداولها. وهذا غير صحيح. فالبيئة التجريبية مقصورة على العقارات وتتبع الهيئة العامة للعقار. وإذا كان نموذجكم يشمل حفظ العملات المشفرة أو تداولها أو العملات المستقرة أو رموزاً غير مرتبطة بصكوك ملكية سعودية، فأنتم أمام مجموعة مختلفة من الأسئلة لم يُحسم معظمها. وتوضح استشارات النطاق التنظيمي للأصول الرقمية موقع هذه الأنشطة من القواعد السعودية الحالية.

ولفريق المنتج، تهمّ أربعة فروق:

• الأصل الأساسي صك ملكية عقار سعودي مسجل لدى السجل العقاري، ويسجّل الرمز حقاً فيه.
• يرتبط التحقق من الهوية بالأنظمة الوطنية: نفاذ وأبشر على مستوى البنية التحتية، ويقين (التحقق من الهوية) في تجربة يناير 2026.
• رُبطت تجربة يناير 2026 بنظام سداد (النظام الوطني لدفع الفواتير) لتنفيذ المدفوعات، وترتبط البنية التحتية الأوسع بمدى.
• الجهة المشرفة هي الهيئة العامة للعقار، ويتولى السجل العقاري البنية التحتية.

ما الذي ينبغي أن تعدّه شركة التقنية العقارية أو المطوّر

قد يستغرق تقييم الجاهزية لدى الهيئة العامة للعقار حتى 120 يوم عمل. وكلما بُنيت الضوابط ووُثّقت قبل التقديم، قلّ ما يلزم إصلاحه خلال هذه المرحلة.

مكافحة غسل الأموال واعرف عميلك

تغيّر الملكية الجزئية ملف مخاطر غسل الأموال في القطاع العقاري. إذ يمكن أن يملك عقاراً واحداً عددٌ كبير من صغار المستثمرين، وأفادت إحدى الشركات بأن مبالغ الدخول قد تبدأ من ألف ريال. لذا تحتاج وظيفة الامتثال ومكافحة غسل الأموال لديكم إلى إجراءات عناية واجبة تجاه العملاء تستوعب هذا الحجم، وتحقق من مصادر الأموال يتناسب مع المبالغ المعنية، ومراقبة للعمليات قادرة على رصد تجزئة العمليات عبر مشتريات صغيرة كثيرة.

ويثير المستثمرون غير السعوديين سؤالاً إضافياً. فقد دخل نظام تملّك غير السعوديين للعقار حيز النفاذ في 22 يناير 2026، وتُقدَّم الطلبات عبر بوابة العقارات السعودية (Saudi Properties)، مع قيود في مكة المكرمة والمدينة المنورة. ولم يتأكد كيف تنطبق هذه القواعد على حامل أجنبي لرمز جزئي، لذا ينبغي أن تتمكن إجراءات إلحاق العملاء لديكم من تحديد المستثمرين غير السعوديين وموقع العقار محل الرمز.

حماية البيانات

ارتبطت العمليات التجريبية بنظام يقين، وترتبط البنية التحتية بأبشر ونفاذ. وهذا يعني أنكم ستتعاملون مع بيانات الهوية الوطنية. خططوا لمكان تخزينها، ومن يمكنه الوصول إليها، ومدة الاحتفاظ بها، وكيفية ربط سجلات ملكية الرموز بالسجلات الشخصية.

الهيكلة الشرعية

يصف بيان SettleMint البنية التحتية بأنها تدعم الهياكل المتوافقة مع أحكام الشريعة، لكننا لم نجد معياراً منشوراً يحدد ما يتطلبه ذلك لصك مرمّز. وسيسأل المستثمرون عن ذلك. فقبل الإطلاق، حددوا ما إذا كنتم ستحصلون على رأي شرعي بشأن هيكل الملكية، وكيف يُوزَّع دخل الإيجار، وهل العائد مضمون، وكيف تُحتسب الرسوم. والهيكل القائم على حصة جزئية مسجلة في الصك أسهل في الشرح من هيكل يدفع عائداً ثابتاً.

الحوكمة ومسألة الأوراق المالية

توقعوا أن تسأل الهيئة العامة للعقار عن المسؤول عن المنصة، وكيفية إدارة تعارض المصالح حين يكون المطوّر هو بائع الرموز أيضاً، وكيف يُبلَّغ الحاملون بالمعلومات عن العقار وتقييمه وحقوقهم. وثّقوا ذلك في سياسات يعتمدها مجلس الإدارة قبل تقييم الجاهزية.

بعد ذلك، اختبروا هيكلكم في ضوء نظام الأوراق المالية. فإذا كان الحاملون يملكون حصة مسجلة في صك الملكية، فإن المنتج يطابق ما اختبره برنامج الهيئة العامة للعقار حتى الآن، وإن كانت هيئة السوق المالية لم تنشر رأياً بشأن موقع هذه الحصص. أما إذا كانوا يحملون وحدات في صندوق، أو أدوات دين تدفع عائداً، أو حصصاً في شركة تملك عقاراً، فقد يكون المنتج ورقة مالية بموجب نظام السوق المالية ويتطلب ترخيصاً من هيئة السوق المالية أو موافقتها على الطرح. ولا توجد قواعد للترميز من هيئة السوق المالية تحسم هذه المسألة، لذا احصلوا على المشورة ما دام المنتج على الورق.

التخطيط في ظل إطار لم يكتمل

يخضع ترميز العقارات في السعودية للإشراف، والبنية التحتية الوطنية قيد التشغيل، لكنه لا يزال برنامجاً ضمن بيئة تجريبية. ويتوقف الترخيص الدائم على نظام لم يتأكد صدوره، ولم يتأكد وجود سوق ثانوية ولا إرشادات ضريبية من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. وينبغي لشركة التقنية العقارية التي تتقدم الآن أن تبني ميزانيتها على كامل المدة الزمنية للبيئة التجريبية، وأن تصف وضعها أمام المستثمرين بأنه مشاركة في بيئة تجريبية. وما لم تكن مستعدة للخضوع لتنظيم هيئة السوق المالية أيضاً، فعليها أن تُبقي هيكل منتجها في جانب الهيئة العامة للعقار من الخط الفاصل مع الأوراق المالية.

تقدّم سعودي كومبلاينس المشورة لشركات التقنية العقارية والمطوّرين بشأن موقع منتج الترميز بين برنامج الهيئة العامة للعقار ونظام الأوراق المالية والنطاق التنظيمي الأوسع للأصول الرقمية. وإذا كنتم تُعدّون طلباً للبيئة التجريبية، تواصلوا معنا لمراجعة هيكلكم وضوابطكم أولاً.

المصادر

• أملاك: الإعلان عن أول ترميز لصك ملكية عقارية في سيتي سكيب العالمي 2025
• Ledger Insights: ترميز العقارات في السعودية
• SettleMint (بيان المزوّد): المملكة العربية السعودية تطلق البنية التحتية الوطنية لترميز العقارات
• SettleMint (بيان المزوّد): SettleMint تدعم أولى العمليات العقارية المرمّزة في المملكة
• أملاك: توصيات ختام منتدى مستقبل العقار 2026
• الهيئة العامة للعقار: دخول نظام تملّك غير السعوديين للعقار حيز النفاذ
• أرقام: الهيئة العامة للعقار تطلق البيئة التجريبية التنظيمية الثانية
• واس: إعلان الهيئة العامة للعقار عن البيئة التجريبية التنظيمية الثانية
• Enterprise: نظرة داخلية على تحوّل المملكة إلى الصكوك العقارية الرقمية

معلومات عامة وليست استشارة قانونية. الأنظمة في المملكة تتغير، لذلك نتحقق من كل متطلب مقابل النص الساري لدى الجهة الرقابية قبل تقديم طلبكم.